Boligkøb på tvangsauktion

Fordele og ulemper

En tvangsauktion bliver aktuelt, hvis en boligejer skylder penge til f.eks. en panthaver, der ikke har modtaget de aftalte ydelser. Panthaveren kan derved begære ejendommen på tvangsauktion, og bliver herved ”rekvirent”.
Hvis man erhverver en ejendom på tvangsauktion, vi det i mange tilfælde være billige end at købe et tilsvarende hus gennem en ejendomsmægler. Selvom man kan erhverve ejendommen billigere, er det ikke sikkert, at besparelsen er så stor, da man som køber ikke har de samme muligheder for at gennemgå ejendommen for fejl og mangler inden købet.

Bekendtgørelse

Senest 14 dage inden auktionen afholdes, bekendtgøres det i Statstidende og i dagspressen – ofte den lokale avis. Selvom auktionen er annonceret har ejendommens ejer mulighed for at afværge auktionen helt ind til auktionen begynder. Dette kan ske, hvis ejeren pludselig får penge til at betale kreditorerne, eller får ejendommen solgt i fri handel.

Forud for auktionen

Bestigelse af ejendommen
Først og fremmest skal du gennemlæse salgsopstillingen. Du kan deltage i den annoncerede fremvisning – evt. sammen med en byggesagkyndig, så du kan vurdere i hvilken stand, ejendommen er i. Ejendommen købes som beset, og som den forefindes på auktionsdagen. Hvis man ikke selv kan vurdere ejendommens stand, anbefales det derfor at tage en byggesagkyndig med.

Risiko
Der udarbejdes ikke en tilstandsrapport i forbindelse med tvangsauktioner. Derfor er det heller ikke muligt at tegne en ejerskifteforsikring, der kan de dække fejl og mangler, der efterfølgende kan dukke op. Selvom man har haft en byggesagkyndig med til bestigelsen, kan der stadig være mangler, som den byggesagkyndige ikke kan se – f.eks. at grunden er forurenet. Køber bør også undersøge, om der påhviler ejendommen servitutter og brugsrettigheder.
Køber bør også være opmærksom på, at der ikke er en fortrydelsesret i forbindelse med køb af ejendom på tvangsauktion.

Auktionen

Mødet
Auktionen finder sted hos fogedretten i den retskreds, hvor ejendommen ligger. Enhver kan byde på auktionen. Hvis du ikke selv har mulighed for at møde op, kan du give skiftlig fuldmagt til at byde på dine vegne.
Auktionen starter med, at retten konstaterer hvem, der er mødt op. Herefter gør panthaverne deres krav op for fogeden. Den, der har begæret ejendommen på tvangsauktion, rekvirenten, gennemgår salgsopstillingen.

Størstebeløbet
Der skal betales et beløb, ud over det bud du giver, nemlig størstebeløbet. Størstebeløbet  fremgår af salgsopstillingen, men kan ændres senere. Størstebeløbet skal betales kontant oveni buddet, og består at omkostninger ved selve auktionen, til rekvirenten andre krav som andre kreditorer med sikkerhed kan kræves betalt. Derudover skal der betales 0,5% i auktionsafgift til staten.

Sikkerhed
For at kunne byde skal du kunne stille sikkerhed for fogedretten, for de udgifter der vil være i forbindelse med en ny auktion. Beløbet er mindst 25.000 kr., men kan variere.
Hvis du vinder auktionen, skal budsummen betales. Der er i salgsopstillingen angivet et beløb, der er beregnet på baggrund og ejendomsvurderingen. Der tages udgangspunkt i dette beløb, når man skal beregne summens størrelse. Beløbet beregnes dog første endeligt, når auktionen er afsluttet.
Dette beløb samt størstebeløbet, auktionsafgift og naturligvis budsummen skal betales. Man giver i de fleste tilfælde en frist på 7 dage til at stille garanti for betalingssummen, betinget af at man har betalt de min. 25.000 kr. kontant. eller har stillet sikkerhed for beløbet. Hvis ikke garantierne er indhentet, når fristen er udløbet, kan ejendommen sælges til næsthøjeste bud.
2. auktion
Selvom du har vundet en tvangsauktion i første omgang, er det ikke sikkert du bliver ejer af ejendommen. Hvis en kreditor ikke fik fuld dækning ved hammerslaget på 1. auktion, kan kreditoren forlange, at der afholdes en ny aktion. På 2. auktionen kan hammerslaget fra 1. auktion overbydes, og skyldneren får endnu en mulighed for at afværge tvangsauktionen, hvilket dog yderst sjældent sker. Kommer der ikke højere bud på 2. auktionen, får højestbydende på 1. auktionen retten til ejendommen.

Efter auktionen

Overtagelse
Hvis du har vundet 1. auktion, og der ikke er begæret en 2. auktion, eller har du vundet 2. auktion, får du retten til straks at overtage ejendommen. Den tidligere ejer skal derfor straks fraflytte ejendommen, hvis du forlanger det. Der er dog særlige regler, hvis det er den lejer, der bor på ejendommen.

Sagsgangen (samtykkeerklæringer og auktionsskøde)
Hvis man er blevet endelig ejer af ejendommen, skal man hos fogedretten rekvirere et auktionsskøde. Dette sker ved, at man betaler de kreditorer, der har krav på en del af budsummen, samt at disse bekræfter at have modtaget betalingen, hvilket sker gennem såkaldte samtykkeerklæringer, der indleveres til fogedretten.

Tinglysning

På auktionsskødes fremgår det, at køberen har ret til ejendommen, og alle de hæftelser, der ikke er blevet dækket af købesummen, skal slettes af tingbogen. Tinglysningen foretages som sædvanlig i Tingbogen mod betalings af tinglysningsafgift.